北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
一
Q:
(資料圖片僅供參考)
夫妻倆一個(gè)在天橋，一個(gè)在十號(hào)線CBD到西土城這一段上班。手頭540W，還有一套馬駒橋珠江逸景，西北朝向，三室一廳中間樓層的房在出租，按目前市場(chǎng)300左右，考慮公積金貸款，總預(yù)算一千以內(nèi)。自住沒學(xué)區(qū)需求，看了整個(gè)南三四環(huán)到東三四環(huán)，目前二手房關(guān)注名都家苑和海上海南北兩居，首城國(guó)際全南兩居，新盤關(guān)注十八里店后續(xù)土拍地塊。
想咨詢您：1.目前市場(chǎng)先賣馬駒橋后買公益西橋或雙井是一個(gè)好時(shí)機(jī)么？2.您對(duì)十八里店板塊后續(xù)新盤保增值怎么看？3.如果您代入我們的情況，這個(gè)預(yù)算會(huì)如何選擇？
A：
1、置換沒什么不合適的，什么時(shí)候都行。到目前為止馬駒橋還不算投資好的板塊，每次行情都略落后于大盤，也落后于想換的這幾個(gè)。所以談不上什么時(shí)機(jī)，就跟從小公司換工作到央企似的，多數(shù)情況下都是合適的。
2、新盤我不熟，不方便點(diǎn)評(píng)人家。只能說(shuō)從投資角度講地段兒也不算多強(qiáng)，比馬駒橋強(qiáng)一些吧。朝陽(yáng)區(qū)一直不是太重視南部，否則也不會(huì)規(guī)劃這么多的安置房保障房。所以自住為主吧，其他的期望值別太高，之前的小區(qū)都有些落后。
3、我會(huì)怎么選擇？這不方便建議。既然是考慮交通那還是自己選吧，通勤方面沒標(biāo)準(zhǔn)方案。如果是現(xiàn)有的兩個(gè)板塊，那以千萬(wàn)的預(yù)算在雙井的流動(dòng)性會(huì)更好，在公益西橋略高了，傳導(dǎo)排序在雙井后邊。
僅供參考。
二
Q:
我不知道您是不是中介，問個(gè)隱私問題，中介會(huì)不會(huì)串通業(yè)主抬價(jià)啊？或者說(shuō)吃差價(jià)，反正都是買房人在買單。
A：
1、會(huì)不會(huì)串通業(yè)主抬價(jià)？業(yè)主一般都想借助中介抬價(jià)，誰(shuí)不想把自己的東西賣高價(jià)啊。不過(guò)這得分什么時(shí)候，樓市火爆的時(shí)候容易辦，把幾個(gè)買家湊到一塊兒來(lái)看房，現(xiàn)場(chǎng)拍賣再弄幾個(gè)托兒，把房?jī)r(jià)抬起個(gè)10%不算多難。但樓市不景氣的時(shí)候就難辦了，串通了也沒用，買家會(huì)拿腳投票的，反正有的是選擇。
2、從中介員工來(lái)說(shuō)，尤其是大中介的員工是不會(huì)抬價(jià)的，因?yàn)榫退愣噘u出錢來(lái)自己也落不了多少，費(fèi)挺大的勁犯不上。這其實(shí)跟所有的銷售行業(yè)都一樣，員工都只會(huì)勸老板降價(jià)，這樣才好賣，反正自己就那點(diǎn)兒提成，多賣出幾十萬(wàn)來(lái)自己也多不了幾千獎(jiǎng)金，沒必要為難自己。
但從中介公司角度是愿意抬高房?jī)r(jià)的，這樣能多賺提成，積少成多的提升公司業(yè)績(jī)。比如有的大中介會(huì)在一條街上開好幾家店，再給業(yè)主報(bào)高點(diǎn)兒，那就基本能做到壟斷房源，有可能抬價(jià)。但這就沒辦法了，壟斷價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)，買家只能是多去幾家不同的中介咨詢了。
3、吃差價(jià)過(guò)去很正常，所有的中介都這么干?，F(xiàn)在幾乎沒有了，實(shí)在不好操作也掙不著錢。能吃差價(jià)一定是信息不暢的時(shí)期，然后是直接給錢才能壟斷貨源?，F(xiàn)在的信息都是公開的，業(yè)主不會(huì)只認(rèn)準(zhǔn)了一家。而且資金監(jiān)管很嚴(yán)格，根本就沒法操作。不用糾結(jié)這個(gè)。
4、總之就是干脆找大公司吧，除非是壟斷了某個(gè)片區(qū)的房源，否則談不上什么抬價(jià)，更不可能吃差價(jià)。
僅供參考。
三
Q:
我們有三套回遷房，兩套在小紅門一套在西紅門，西紅門的有本但面積很小，是老婆的，只有40平，還很破，價(jià)值也就200萬(wàn)。小紅門的還行但都沒本，有本的話看旁邊的價(jià)格能值600多萬(wàn)。現(xiàn)在是挺糾結(jié)的，孩子要上初中了，想是否有必要折騰出一套或兩套給換個(gè)學(xué)區(qū)房。請(qǐng)幫忙分析一下，看怎么做最合理。
A：
1、這怎么分析?。盔櫜┘覉@的兩套既然都沒本就無(wú)法正常交易，賣的話價(jià)格也高不了，比有本的估計(jì)要低個(gè)20%左右，合適嗎？?jī)商變r(jià)值600多，估計(jì)是兩居和一居吧？?jī)删拥昧糁宰?，賣一居，價(jià)值估計(jì)也就是200左右。加上西紅門的400左右，能買到的基本都是占坑兒房，或是很老或是很小，未必能自住，能接受嗎？
2、其他沒什么可分析的了，就是這現(xiàn)狀。要不就賣西紅門這一套，然后再加點(diǎn)兒現(xiàn)金和貸款，300多萬(wàn)的話也能買到占坑兒房齡。東城的永外就有，就是學(xué)區(qū)普通，跨區(qū)小升初的話也占不到便宜。
3、這都談不上合理不合理，也就這兩種選擇。如果非說(shuō)合理的話就是第二個(gè)方案，留著小紅門的等房本，到時(shí)候能賣出更高的價(jià)格。
僅供參考。
四
Q:
預(yù)算750萬(wàn)，1號(hào)線或6號(hào)線地鐵往東，4號(hào)線地鐵往南，目前出租，6年后自住或賣了換房。買1套房還是2套便宜房合適？推薦哪些區(qū)域?；蛘哒f(shuō)，1套有什么建議，2套有什么建議
A：
1、750萬(wàn)就買一套唄，北京的投資房本來(lái)就得600萬(wàn)以上，低于這個(gè)預(yù)算就是自住為主的。750萬(wàn)兩套的話都300多萬(wàn)，自住體驗(yàn)普通，投資也普通吧，基本都是買剛需房。現(xiàn)在不是炒房的年代了，這種房很難炒高了。
2、我沒什么建議，自住看自己的通勤和喜好，這沒標(biāo)準(zhǔn)方案。我也不是專家，不敢胡說(shuō)八道。
3、一套就是正常的買房，先想好了需求然后排序，之后選板塊、小區(qū)和具體房源。兩套基本就是賭一把了，贏了皆大歡喜，輸了繼續(xù)站崗。這些我都不懂，幫不上忙。
僅供參考。
五
Q:
我婆婆現(xiàn)居住在豐臺(tái)大成郡，目前想賣房換到離我們近的地方居住，朝陽(yáng)華嚴(yán)里附近。目前看上了朝陽(yáng)北京公館的房子，但是還沒有二手房成交信息，單價(jià)也沒有參考。沒有孩子，不用考慮學(xué)區(qū)，想問問您北京公館房子值得購(gòu)入嗎？有什么利弊？附近有沒有別的房子值得推薦？謝謝
A：
1、華嚴(yán)里附近的北京公館，哪個(gè)啊？朝陽(yáng)有兩個(gè)北京公館，一般指的都是亮馬橋這個(gè)，但怎么會(huì)沒有二手房信息和價(jià)格呢？離華嚴(yán)里也不近呢，是指的這個(gè)嗎？如果是這個(gè)北京公館的那就是自住合適唄，投資角度就很普通了。北京這種公寓都差不多情況，租金高升值慢，一般來(lái)說(shuō)都落后于到。
2、但這說(shuō)的到底是哪兒?。繘]二手房也沒單價(jià)怎么參考?。课乙膊欢?，不太理解。要不問問別人吧，我不太熟悉。我也沒房源，找房只能去中介。
僅供參考。
六
Q:
中介帶著我看了一些房，目前大致歸納了兩個(gè)方案，想聽聽您的意見，幫忙捋捋頭緒。字有點(diǎn)多，麻煩您空閑的時(shí)候幫看看，十分感謝。我的情況如下：
1、目前手里有兩套房：
一套是位于東城區(qū)和平里民旺園的老破小，中介預(yù)估目前能賣到580萬(wàn)左右；另一套是位于房山區(qū)閻村的京西悅府的遠(yuǎn)大新，面積120m2，2018年購(gòu)入，當(dāng)初買的時(shí)候是3.8W/m2，目前看網(wǎng)上有掛3.2W/m2的，然后還沒人買，被套牢。
2、娃目前在和四小上學(xué)，馬上秋天開學(xué)就4年級(jí)了。家里現(xiàn)在有4口人居住，父母+娃+1名老人。我們目前4口人住在民旺園，老人住一間小屋，父母和孩子住大屋睡一張大床。
3、考慮到孩子逐漸長(zhǎng)大，目前的學(xué)區(qū)房老破小就不夠住了，主要是面臨以下問題：一是孩子逐漸大了，我們想讓孩子跟我們分床睡，培養(yǎng)他慢慢獨(dú)立；二是隨著年級(jí)升高，課業(yè)逐漸加重，孩子需要更大的學(xué)習(xí)空間用來(lái)放書柜、書桌等，目前老人住的那個(gè)小屋放了一張小書桌和小書柜，都已經(jīng)堆滿了，孩子現(xiàn)在如果有在校沒完成的作業(yè)都是在大屋的小折疊餐桌上寫，很不方便。
4、因此，給孩子一個(gè)獨(dú)立的房間，這個(gè)事就迫在眉睫了，主要考慮的是想整一個(gè)小三居或者可把客廳隔一下的那種大兩居。
5、根據(jù)東城區(qū)就近入學(xué)的政策，孩子的初中、高中大概率會(huì)繼續(xù)在和平里，也就是在171中學(xué)、22中、54中、二中分北校區(qū)這幾個(gè)學(xué)校中選，因此換的房子不能離這里太遠(yuǎn)，方便孩子接送及大了之后騎自行車上下學(xué)。
6、由于京西悅府被套牢了，目前也不好賣，因此只能把民旺園賣掉，手里目前有現(xiàn)金170萬(wàn)左右，貸款按187萬(wàn)考慮，目前預(yù)算總金額937萬(wàn)左右。下半年發(fā)了工資還能再湊個(gè)10來(lái)萬(wàn)。
7、中介帶我們看了一些附近朝陽(yáng)區(qū)的房子，主要如下：
7.1、彩樓朝東向兩居室，86.13m2，820萬(wàn)，還能談價(jià)。我個(gè)人很喜歡彩樓的物業(yè)，小區(qū)里面打掃的相當(dāng)干凈，而且好幾棟樓剛翻新過(guò)，樓里樓外看著都很賞心悅目，這個(gè)價(jià)格也挺合適的，缺點(diǎn)就是面積小一些，朝向不太好，如果把客廳再隔一個(gè)臥室出來(lái)的話，就幾乎沒有客廳了。
7.2、和平街西苑甲10號(hào)樓西向兩居室，103.36m2，920萬(wàn)，還能談價(jià)。這是一個(gè)大兩居，尤其是客廳特別大，看房的時(shí)候驚艷到我了，真的非常喜歡這個(gè)通透的大客廳，即使再隔一個(gè)小臥室出來(lái)，剩下來(lái)的部分也不小。缺點(diǎn)就是跟彩樓相比，這個(gè)小區(qū)只有2棟樓，基本就沒啥小區(qū)環(huán)境，物業(yè)比較次，室外道路以及室內(nèi)樓道維護(hù)的不是很好，樓也沒翻新，看上去有些舊。
7.3、光熙家園南向兩居室，92m2，910萬(wàn)，感覺有點(diǎn)小，而且單價(jià)不低，且是靠近地鐵的邊戶，看房的時(shí)候?qū)嶋H聽了一下，地鐵過(guò)的時(shí)候能夠聽見噪音。另外就是實(shí)際看房后，感覺光熙家園的物業(yè)有點(diǎn)差，小區(qū)里面人行道、綠環(huán)以及大廳、電梯廳的維護(hù)，感覺一般，有些臟，道路磚、玻璃碎了都沒人修。
問題：
1、最近看新聞，東城區(qū)幼升小派位龍?bào)w爆雷了，想問一下您這個(gè)事情對(duì)和平里學(xué)區(qū)會(huì)是利好嗎，民旺園的房?jī)r(jià)能迎來(lái)一波大幅上漲嗎，能漲多少，我的這個(gè)小破房是不是能再多賣點(diǎn)，這樣我的壓力就會(huì)小一些。
2、從保值升值已經(jīng)流動(dòng)性的角度來(lái)看，上述幾個(gè)房子您更建議我買哪個(gè)。因?yàn)?，離娃高考還有9年，有可能等娃上了大學(xué)后，我們還會(huì)置換，換到郊區(qū)環(huán)境更好的樓盤去，上面哪個(gè)樓盤的保值升值性更好一些，將來(lái)置換不吃虧。
3、您是否還有其他的樓盤可推薦。
4、之前有人跟我說(shuō)東朝建那邊可以看看，但我想那邊不也是東城學(xué)區(qū)嗎，我都要置換改善了，還考慮學(xué)區(qū)干啥，而且保值升值屬性，貌似東邊不如北邊吧。
5、或許有沒有另外一種可能，我們這次直接一步到位，到新北苑、奧森、亞運(yùn)村那邊去買一個(gè)小三居或大兩居，先用來(lái)出租，等娃上大學(xué)后我們?cè)倩貋?lái)住。然后在和平里這邊租一個(gè)小三居的房子用來(lái)陪孩子上學(xué)，兩邊的租金正好抵消或者我再稍貼補(bǔ)一些。
中介給推薦了筑華年、世華泊郡的三居室，看了之后非常喜歡，南北通透、明廚明衛(wèi)、小區(qū)綠環(huán)、物業(yè)都很好，但是想想這么好的房子買了之后9年左右不能住，自己還得在市區(qū)里租房住，而租房的裝修一般都比較差，居住體驗(yàn)不佳，萬(wàn)一碰上不靠譜的房東還得搬家啥的，就很鬧心。
6、綜上所述，目前主要是這么兩個(gè)方案：一個(gè)是買和平里北邊附近朝陽(yáng)區(qū)的房子；另一個(gè)是投住分離，買新北苑的房子，然后和平里租房。兩個(gè)方案各有利弊，我現(xiàn)在也沒想好，不知道該怎么實(shí)施，想聽聽您的意見，羅里吧嗦的寫的有點(diǎn)多了，還是希望您能不吝賜教，非常感謝。
A：
1、京西悅府不會(huì)這么低的價(jià)格，3.2萬(wàn)的肯定有硬傷。不過(guò)這里也是自住為主的，開發(fā)商的溢價(jià)偏高，透支了一部分未來(lái)的升值。
2、龍?bào)w是今年暴雷，明年不一定，大概率是輪著來(lái)，這才能體現(xiàn)出東城區(qū)的公平呢。所以只能說(shuō)對(duì)和平里的中介們算利好，推銷時(shí)有的說(shuō)了，但對(duì)價(jià)格沒什么幫助。單獨(dú)上漲那就看明年入學(xué)的家長(zhǎng)們是否追捧了，我覺得10%是有可能的，仍然在秋天出現(xiàn)行情。
3、買哪個(gè)？這具體房源我可不好建議，不到現(xiàn)場(chǎng)的話光看戶型圖意義不大。尤其是這些塔樓的，朝向跟圖上未必一樣。從保值來(lái)說(shuō)和平里這種地段兒的老公房反倒優(yōu)于商品房，也就是煤炭部中石油的這種公房占優(yōu)，因?yàn)閱挝辉诰S護(hù)上都能出錢。只不過(guò)最好首選板樓，有沒有電梯無(wú)所謂，在保值上一本都比塔樓強(qiáng)些，至少排序靠前，流動(dòng)性好些。
單從保值來(lái)說(shuō)肯定是新北苑占優(yōu)了。不過(guò)筑華年是老北苑的，只能在南部算不錯(cuò)的，跟北邊新北苑的不好比。到目前為止，新北苑比普通板塊超出20%以上，而且這趨勢(shì)在沒有其他板塊替代的情況下還大概率會(huì)延續(xù)。但不自住怎么說(shuō)呢？新北苑在租金上不占優(yōu)啊，就因?yàn)樯悼?，所以租金沒跟上。近期我不知道什么行情，反正之前是一直低了10%左右的。也就是從換租角度來(lái)說(shuō)不劃算，和平里朝陽(yáng)的公房估計(jì)租售比在650不超700，新北苑商品房則一邊都800左右了。
4、我沒什么推薦的，這得找中介。
5、別再換學(xué)區(qū)房了，性價(jià)比肯定低，還冒著風(fēng)險(xiǎn)犯不上。近十年來(lái)東城的帶著溢價(jià)也就是漲到新北苑的程度，朝陽(yáng)的相對(duì)性價(jià)比更高。
6、我也不知道怎么選，從性價(jià)比來(lái)說(shuō)和平里的老公房最高，租金就能體現(xiàn)出來(lái)。從升值角度說(shuō)是新北苑的走勢(shì)一直領(lǐng)先，大概率延續(xù)，但租金收益略低。如果換的話就在入學(xué)高峰期過(guò)去之前賣房，不建議再買學(xué)區(qū)房了，這算算租金就知道溢價(jià)和居住的性價(jià)比了。其他沒建議，我也只是列出這些情況。
僅供參考。
隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！
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