21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者陳植 上海報(bào)道7月10日，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》（下稱《通知》）。
據(jù)悉，《通知》是在此前“金融16條”基礎(chǔ)上的優(yōu)化，相關(guān)政策重點(diǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，包括延長(zhǎng)支持房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期；以及延長(zhǎng)專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目相關(guān)人員盡職免責(zé)期限。
中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局決定，延長(zhǎng)有關(guān)政策適用期限。
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一位股份制銀行上海分行對(duì)公部門人士向記者透露，在《通知》出臺(tái)后，目前他們分行已與部分房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成延長(zhǎng)項(xiàng)目開發(fā)貸款期限的初步協(xié)議。
“此外，對(duì)于新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款，我們也會(huì)借鑒《通知》相關(guān)規(guī)定，給予更長(zhǎng)的貸款期限。”他告訴記者。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)同意項(xiàng)目開發(fā)貸款期限延長(zhǎng)同時(shí)，相應(yīng)的新增利息會(huì)按時(shí)支付。
這位股份制銀行上海分行對(duì)公部門人士告訴記者，在項(xiàng)目開發(fā)貸款期限延長(zhǎng)后，不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)頓感壓力緩解，此前他們一直在四處籌資以避免企業(yè)貸款或信托產(chǎn)品本息兌付違約風(fēng)險(xiǎn)。
一位信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管告訴記者，在《通知》出臺(tái)后，部分房地產(chǎn)企業(yè)已提出能否延長(zhǎng)信托產(chǎn)品存續(xù)期限，目前他們準(zhǔn)備與投資者溝通，力爭(zhēng)投資者同意信托產(chǎn)品展期。
“目前，部分投資者對(duì)此表示理解，因?yàn)檫@有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低違約風(fēng)險(xiǎn)，也減少相關(guān)信托產(chǎn)品的投資踩雷風(fēng)險(xiǎn)。”他告訴記者。這些投資者的主要訴求，是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品展期期間，房地產(chǎn)企業(yè)需按產(chǎn)品約定收益率支付相應(yīng)利息。
值得注意的是，在《通知》出臺(tái)后，海外投資機(jī)構(gòu)也開始抄底中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債，理由是他們認(rèn)為《通知》將降低境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)，令相關(guān)美元債估值得到提振。
“但是，這些海外投資機(jī)構(gòu)不會(huì)因《通知》而改變謹(jǐn)慎投資態(tài)度。因?yàn)樗麄兩钪袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售能否快速回暖，是影響房地產(chǎn)企業(yè)資金流的關(guān)鍵因素。”一位信托公司QDII業(yè)務(wù)部門人士告訴記者。要吸引海外投資機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期持有中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債，相關(guān)部門還需加大融資支持力度，改變當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資難的局面。
房地產(chǎn)貸款展期“迅速落實(shí)”
去年11月，中國(guó)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)“金融16條”，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面發(fā)布16條支持政策，其中兩條政策規(guī)定了適用期限。
此次《通知》恰恰是上述兩項(xiàng)政策適用期限做出“延長(zhǎng)”。
一是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
二是商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。
上述股份制銀行上海分行對(duì)公部門人士向記者透露，在《通知》出臺(tái)后，他們業(yè)務(wù)部門迅速行動(dòng)，向部分房地產(chǎn)企業(yè)告知不再“抽貸”。
“事實(shí)上，我們內(nèi)部也不想抽貸，因?yàn)橛行┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售前景相對(duì)良好，且房地產(chǎn)企業(yè)也提供了相應(yīng)的抵押物擔(dān)保，若按照原先的還貸期限不得不采取抽貸行為，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈進(jìn)一步緊張，令原先前景不錯(cuò)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變成爛尾工程。”他告訴記者。7月11日當(dāng)天，他們便著手與這些房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成初步的延長(zhǎng)貸款期限協(xié)議，令他們可以集中精力完成開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)銷售。
一位房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者，《通知》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)重要，因?yàn)楫?dāng)銀行貸款可以展期，銀行抽貸壓力就不會(huì)很強(qiáng)，企業(yè)資金壓力得到暫時(shí)緩解。
記者多方了解到，不是所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都能獲得貸款期限延長(zhǎng)。
一位城商行對(duì)公部門主管告訴記者，目前他們銀行對(duì)保交樓項(xiàng)目的貸款期限延長(zhǎng)相當(dāng)“謹(jǐn)慎”，除非相關(guān)開發(fā)商能提供額外的資產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保。究其原因，銀行風(fēng)控人員擔(dān)心這些開發(fā)商一旦獲得貸款展期，就未必會(huì)將大量資金投向保交樓項(xiàng)目，導(dǎo)致相關(guān)工程進(jìn)一步“延期”，最終既給銀行帶來(lái)信貸風(fēng)險(xiǎn)，也造成新的社會(huì)問題。
“目前，我們會(huì)與風(fēng)控部門溝通，力爭(zhēng)采取一事一議策略，根據(jù)開發(fā)商具體資金狀況與保交樓交付能力，磋商討論是否對(duì)相關(guān)項(xiàng)目貸款進(jìn)行展期。”他指出。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，整體而言，《通知》有助于提升銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款期限延長(zhǎng)意愿。因?yàn)椤锻ㄖ访鞔_對(duì)新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員只要盡職則可予以免責(zé)，此舉最大限度緩解信貸發(fā)放主體的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，對(duì)推動(dòng)銀行加大房地產(chǎn)貸款起到助推作用。
海外投資機(jī)構(gòu)抄底房企美元債背后
記者多方了解到，在《通知》出臺(tái)后，海外投資機(jī)構(gòu)對(duì)中資房地產(chǎn)企業(yè)境外美元債的抄底熱情也隨之升溫。
一位香港私募基金負(fù)責(zé)人告訴記者，7月11日當(dāng)天，多只信用評(píng)級(jí)較高的中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債獲得境外對(duì)沖基金的抄底增持。究其原因，是《通知》有助于緩解境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)，令相關(guān)美元債估值得到提振。
上述信托公司QDII業(yè)務(wù)部門人士向記者指出，11日當(dāng)天他也增持了兩只中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債，理由是《通知》能明顯緩解這兩家企業(yè)的資金壓力，令其美元債投資價(jià)值凸顯。
他承認(rèn)，盡管中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債收益率相對(duì)較高，但海外投資機(jī)構(gòu)未必會(huì)因《通知》而采取持有到期策略。這背后，是這些海外投資機(jī)構(gòu)深知境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)若要徹底擺脫違約風(fēng)險(xiǎn)，除了政策層面的貸款展期，還需市場(chǎng)層面的房地產(chǎn)銷售回暖與融資渠道拓寬，令企業(yè)擁有足夠資金流收入兌付各類融資產(chǎn)品本息。鑒于當(dāng)前境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售相對(duì)低迷與籌資難度較高，多數(shù)海外投資機(jī)構(gòu)不大敢長(zhǎng)期持有中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債。
數(shù)據(jù)顯示，近期商品房市場(chǎng)銷售依然相對(duì)疲軟，6月境內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)同比下降28.1%，單月業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)。
在融資方面，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資難度也有所增加。中指研究院發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，2023年前6個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中，信用債融資額同比下降7.0%，海外債融資額下降34.6%，信托與ABS融資額則分別下降69.6%與4.5%。
中指研究院認(rèn)為，鑒于7月、9月的境內(nèi)房企到期債券余額均超過(guò)900億元，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)新籌資額度未必能覆蓋到期債券本息兌付額。
“這無(wú)形間令海外投資機(jī)構(gòu)依然擔(dān)憂境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期配置相關(guān)美元債的意愿隨之走低。”一位券商房地產(chǎn)分析師向記者指出，若要改變這種局面，相關(guān)部門還需進(jìn)一步提升融資支持力度，有效解決他們對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)的顧慮。
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