近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《不動產“帶押過戶”登記申辦指引》，明確了帶押過戶的適用范圍、3種服務模式以及相對應的申請材料、申請流程和辦理期限。距離今年1月5日，深圳六部門聯(lián)合官宣推廣二手房“帶押過戶”，已經過去了5個月，“帶押過戶”執(zhí)行情況如何？
(資料圖)
5月15日下午，南都記者從深圳市不動產登記中心獲悉，深圳從2021年4月就開始施行這種組合登記業(yè)務，只是當時沒明確叫“帶押過戶”。2021年4月21日至今，深圳已辦理350筆帶押過戶業(yè)務。
3天辦結、不用贖樓
3種帶押過戶方式，哪種更適合？
根據文件，帶押過戶的模式主要有抵押權變更模式、順位抵押模式、雙預告模式三種。抵押權當事人可以根據自身實際選擇，相關的登記事項可以一并申請組合辦理。
其中，抵押權變更模式適用于賣方房產有抵押，買方不用貸款購買。比如一次性全額付款購房，就可以選擇這種模式來辦理。此外，抵押狀態(tài)下的離婚財產分割、夫妻更名、繼承、遺贈等情形也適用。
順位抵押模式更加適用于賣方房產有抵押，買方需要貸款購買，并且買賣雙方都在同一家銀行貸款。
雙預告模式更加適用于賣方房產有抵押，買方需要貸款購買但買賣雙方不在同一家銀行貸款，需要做資金監(jiān)管的。
也就是說，抵押狀態(tài)下的離婚財產分割、夫妻更名、繼承、遺贈、一次性全額付款購房等情形，可以選擇抵押權變更模式；貸款購買商品房或其他不動產的，可以選擇順位抵押模式或雙預告模式，跨行帶押過戶，首選雙預告模式，如果是同一家銀行，首選順位抵押。
深圳已有先例，兩年辦理350宗
有案例交易成本直降1/3
今年3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會印發(fā)《關于協(xié)同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，對協(xié)同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。這意味著，“帶押過戶”從地方性政策走向了全國化、常態(tài)化和全面推進的階段。
早在今年1月，深圳住建局等六部門便發(fā)布《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務流程，實現二手房交易更加高效、便捷，提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。
再往前追溯，深圳在去年已有“帶押過戶”的落地案例。深圳市坪山區(qū)司法局2022年9月1日發(fā)布，坪山公證處完成了一例 “公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。
從實行過程中的效用上來看，帶押過戶可以減少交易難度、降低交易成本、提升交易效率。那么具體能為購房者省下多少錢？完成了帶押過戶公證的坪山公證處曾表示， “帶押過戶”模式可以將交易成本直接降低1/3。根據目前市場普遍執(zhí)行的按欠款金額的2%計算贖樓成本，欠款300萬元可節(jié)省6萬元，欠款500萬元可節(jié)省10萬元。
其實，早在2021年，深圳已有該項目業(yè)務存在，但并未廣為公眾周知。據深圳市不動產登記中心統(tǒng)計，2021年4月21日至今，深圳已辦理350筆帶押過戶業(yè)務。
自《民法典》施行后，“帶押過戶”作為深化營商環(huán)境改革的重大便民利企服務，旨在解決因房貸未清而導致的房屋過戶成本高問題，受到國家、省市相關部門的高度重視。
2021年4月6日《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知》出臺后，深圳隨即開展“帶押過戶”服務。在抵押期間，抵押人對抵押財產進行轉讓的，無需先注銷抵押登記就可辦理轉移登記，為當事人節(jié)省了時間和經濟成本。
“帶押過戶”也并非深圳首試，全國已有超百城出臺政策。早在2012年，廣州就有該項業(yè)務，2017年以后這項業(yè)務量逐漸增多，近些年廣州在推廣二手房“帶押過戶”上有諸多動作。
而據中指監(jiān)測數據，2022年以來全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，包括深圳、濟南、大連等多個省會城市和計劃單列市。而且，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等地已經全面開展二手房“帶押過戶”。
業(yè)務還處于摸索階段，執(zhí)行有難度
據記者了解，深圳目前尚未全面開展該業(yè)務。5月15日，記者咨詢了中行、建行的個貸經理。3位個貸經理均表示，截至目前，其所在的網點對該項業(yè)務，也還停留在“可以辦但不知道到怎么辦，因為還沒辦過”的階段，他們也預測，隨著該項業(yè)務量增多，辦理流程應該很快就疏通了。
有中介從業(yè)者也表示，帶押過戶整體還是前期摸索階段，執(zhí)行難度還是不小，實際開展的并不多。一是并非所有銀行都支持帶押過戶，包括跨行操作，也是如此，目前還未全面推廣；二是買方不能使用公積金貸款。帶押過戶降低了購房成本，提高了交易效率，對二手市場有一定利好。但在目前整體低迷的市場下，影響非常有限。
帶押過戶可縮短交易周期和降低交易成本
二手房市場是否會被激活？
此前，自然資源部、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，要求各地要在已有工作的基礎上，根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。
對此，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，多部門聯(lián)合發(fā)文，是“帶押過戶”模式進一步全國推廣的重要政策導向，首次由中央端提出也展現了對這一模式的認可和全國推行的決心。據諸葛數據研究中心不完全統(tǒng)計，全國已經有33個省市正式發(fā)文推行二手房“帶押過戶”，這也就意味著，二手房“帶押過戶”已經作為房地產松綁調控的重要手段被推進。對于房地產市場而言，“帶押過戶”模式的實施，提升了二手房交易效率，縮短了交易時間和交易成本，提高了二手房市場的流通性，有利于激發(fā)存量房市場活力，提振房地產市場活躍度。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，帶押過戶的最大價值和意義是縮短交易周期和降低交易成本，提高房地產的流通性和價值。在目前交易情緒低迷的情況下，帶押過戶能夠刺激剛需和改善需求的購房意愿，對于房地產市場的恢復是有益的。
5與15日，深圳市房地產中介協(xié)會公布的數據顯示，截至5月15日深圳共有52397套有效二手房源在售，較上周增加555套。
不過，去年9月，廣州發(fā)文鼓勵二手房“帶押過戶”，大源按揭總經理鄭大源接受媒體采訪時表示，這一業(yè)務輕微利好樓市，“大家對于樓市未來走勢判斷向好，如果房價會漲，手續(xù)費都是可以消化的成本，不足以成為不介入樓市的障礙。相反如果對于樓市不看好，缺乏信心，則即便完全免費，也不會因此進入樓市”。
據中原交易數據，截止至5月14日，深圳二手住宅成交1034套，較上月同期下滑26%。
相關方有各自的利益和風險考量，政府需要協(xié)調各方訴求
李宇嘉指出，帶押過戶的難點在于需要中介機構、銀行、登記機構等多方的配合和執(zhí)行，而這些方面都有自己的利益和風險考量。中介機構和銀行會傾向于不推薦帶押過戶，因為他們可以通過非帶押過戶的方式收取更多的費用，而且可以避免抵押權的不確定性。買房人和賣房人也會受到中介機構和銀行的影響，擔心帶押過戶會給交易帶來風險，而不愿意嘗試新的模式。
他表示，要推動帶押過戶的實施，需要政府在頂層做好設計和規(guī)范，協(xié)調各方的利益和訴求，提高各方的信任和合作?！皫а哼^戶只是二手房市場回升的一個因素，還需要其他多方面的配合和支持，包括降低利率和首付比例，減少交易成本，提高剛需的購房信心，恢復他們的收入水平等。只有綜合施策，才能促進二手房市場的復蘇。”
“帶押過戶”存在“一房二賣”、防范抵押權懸空等風險？
如何避坑？
“帶押過戶”政策的推廣，雖然對減少二手房買賣交易時間、降低交易成本有積極意義，但業(yè)內人士也提醒買賣雙方，需要注意一些風險。自然資源部、銀保監(jiān)會3月份的通知也強調，要鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。
“帶押過戶”如何避坑？北京金訴律師事務所主任王玉臣一個多月前接受媒體采訪時表示，帶押過戶離不開至少四方主體的密切配合和無縫銜接，買方、賣方、不動產登記部門和銀行。必要的時候，還需要公證機構的配合。他指出，對買方而言，雖然可以實現過戶，實際上是購房人在替賣方償還之前貸款。而且，可能在一定期限內，即使實現了過戶，所購買的房子還處于之前抵押權的設定狀態(tài)，對之前賣方的債務承擔抵押擔保責任。整個流程中，如果沒有順利實現解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種“不安全”狀態(tài)，并沒有取得“完整意義”上的所有權。因此，務必注意流程控制，把涉及的所有流程都要做到精細化，涉及的銀行或抵押權人務必溝通落實到位，避免出現一些不必要的時間差。此外，還需注意核實擬購買的房屋是否可以帶押過戶。根據《民法典》相關規(guī)定，雖然抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，但是當事人另有約定的，按照其約定。所以，即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產都可以實現。如果之前設定抵押的時候，明確約定了不能轉讓，則約定優(yōu)先。所以需要提前在不動產登記中心核實清楚，查看下抵押權登記情況，看看是否有約定抵押期間不得轉讓。
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責任編輯：Rex_18
