4月以來(lái)，深圳新房市場(chǎng)似乎悄悄燒起了一把火。開盤現(xiàn)場(chǎng)捷報(bào)頻傳，朋友圈推送沸騰的現(xiàn)場(chǎng)畫面，熱銷突破1個(gè)億、2個(gè)億、5個(gè)億……德祐的一線置業(yè)顧問告訴南都灣財(cái)社記者，“清明假期三天的看房安排滿了，自己都有點(diǎn)不敢相信，可以說(shuō)這是最近半年來(lái)最好的時(shí)候。”
但市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，卻并沒有如此火爆。來(lái)自深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，4月1日-24日，深圳新房網(wǎng)簽數(shù)量達(dá)到2430套，而3月總網(wǎng)簽量為2859套。跟3月份相比，成交量?jī)H出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。
市場(chǎng)真實(shí)成交情況究竟如何？
各項(xiàng)目喜報(bào)。圖源自網(wǎng)絡(luò)
冷熱不均！有盤熱銷20億，有盤門庭很冷清
同樣都是市場(chǎng)上的新項(xiàng)目，不同樓盤卻正在上演著不同“冰與火之歌”。
4月22日，龍華鴻榮源壹成中心十區(qū)開盤的第二天，不少中介在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了“開盤當(dāng)日銷售超20億”的喜報(bào)。記者上午11點(diǎn)來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，展示中心坐滿了來(lái)簽約的客戶，不少人帶著孩子和父母來(lái)一起見證人生重要的買房大事，現(xiàn)場(chǎng)人聲鼎沸好不熱鬧。“我們是昨晚開盤的，截至中午大概賣掉了300多套，具體的成交數(shù)據(jù)還沒統(tǒng)計(jì)出來(lái)。”現(xiàn)場(chǎng)的銷售告訴記者，項(xiàng)目蓄客已有一段時(shí)間，盡管成績(jī)不錯(cuò)，但已不能同前幾期開盤的數(shù)據(jù)相提并論了。
項(xiàng)目開盤第二天簽約現(xiàn)場(chǎng)。
記者注意到，鴻榮源壹成中心十區(qū)于4月21日晚上開盤，項(xiàng)目共1056套，建面約85-93㎡的精裝住宅，主力為3房2衛(wèi)的戶型產(chǎn)品。
同樣是龍華的樓盤，熱鬧卻并不相同。記者在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，可能是由于工作日，不少項(xiàng)目售樓處的現(xiàn)場(chǎng)十分冷清。“我們這個(gè)樓盤目前很難賣，同周邊競(jìng)品比沒有競(jìng)爭(zhēng)力，說(shuō)服不了客戶，近期基本沒有成交。”位于民治的一個(gè)案場(chǎng)策劃無(wú)奈地同記者說(shuō)，龍華過(guò)剩的供應(yīng)量是項(xiàng)目在市場(chǎng)上沒有聲音的主要原因。
據(jù)媒體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，龍華有約12個(gè)新盤入市，供應(yīng)了8000多套新房，除了上半年入市的尚譽(yù)紅山里和壹成時(shí)代花園（壹成中心二區(qū)）開盤實(shí)現(xiàn)"日光"，其余項(xiàng)目目前均有房源在售。
去年入市的項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷，今年又即將推出一波新盤。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，龍華待入市新盤量同樣多達(dá)十余個(gè)，含3個(gè)去年新出讓的宅地項(xiàng)目。除鴻榮源博譽(yù)府和卓越柏奕府是二期加推外，其余9個(gè)均為純新盤。目前，萬(wàn)科啟城和鴻榮源壹成中心十區(qū)均已開盤，并取得不錯(cuò)成績(jī)，這也給去年還未清庫(kù)存的項(xiàng)目帶來(lái)了更大的壓力。
龍華某正在建設(shè)中的樓盤，預(yù)計(jì)2024年交樓。
有項(xiàng)目開盤9個(gè)月賣出不到一成
存量樓盤的去化艱難的情況不止出現(xiàn)在龍華，南都記者注意到，近日，深圳大鵬新盤滿京華云曦花園調(diào)低了項(xiàng)目售價(jià)，備案均價(jià)由3.45萬(wàn)元/㎡降至2.9萬(wàn)元/㎡，每平方米降了5500元，總價(jià)最高下調(diào)了73萬(wàn)元/套。
據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)關(guān)于項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)欄目顯示，4月20日，滿京華云曦花園最新備案價(jià)出爐，可售房源共800套，位于項(xiàng)目的2/3/4/5/7/8/9/10棟，建面約77-115㎡，均價(jià)約2.9萬(wàn)元/㎡。而在深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)，項(xiàng)目顯示的備案批準(zhǔn)時(shí)間為2021年7月29日，彼時(shí)上述網(wǎng)站同樣發(fā)布了項(xiàng)目備案的動(dòng)態(tài)，同樣的樓棟和房源數(shù)量，9個(gè)月前的備案均價(jià)顯示為約3.49萬(wàn)元/㎡。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)。
對(duì)于調(diào)低備案價(jià)的做法，市場(chǎng)猜測(cè)或是去化艱難所致。同樣在深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)，記者看到截至4月20日，項(xiàng)目顯示已備案或已簽認(rèn)購(gòu)書房源只有70余套，這也意味著，從去年7月至今9個(gè)月，該項(xiàng)目只賣出不到一成。
除大鵬的項(xiàng)目外、龍崗、寶安、光明等部分去年開盤至今未清盤的項(xiàng)目也在“絕地求生”。早在去年，便有媒體爆料深圳部分樓盤未開盤便啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，甚至有的項(xiàng)目給出了“深圳史上最高”的傭金點(diǎn)數(shù)，但從后續(xù)市場(chǎng)反饋來(lái)看，效果甚微。
從深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，去年12月開盤的卓越柏奕府，656套住宅，目前顯示已備案或已簽認(rèn)購(gòu)書的房源僅70多套，同樣在去年底開盤的萬(wàn)福花園推出1599套，而官網(wǎng)顯示已備案或已簽認(rèn)購(gòu)書的房源數(shù)量為個(gè)位數(shù)；而今年1月以認(rèn)購(gòu)1套開局的深圳樓市2022年首盤安聯(lián)尚璟府，項(xiàng)目推出353套房源，至今官網(wǎng)顯示已備案或已簽認(rèn)購(gòu)書的房源同樣不足10套。
篝火還是星火？業(yè)內(nèi)：5月市場(chǎng)會(huì)現(xiàn)暖意
深圳樓市只是短暫火熱了一下？對(duì)于四月份的樓市情況，熟悉深圳市場(chǎng)的地產(chǎn)中介告訴記者，“清明前后市場(chǎng)確實(shí)有明顯的回暖，尤其是假期幾日，但假期過(guò)后可能由于工作日的原因，成交和客戶量都略有下滑，整體情況還是比疫情封城期間要緩和很多。”
那么火熱的現(xiàn)象是否能延續(xù)，對(duì)于深圳樓市燒起的這把火來(lái)說(shuō)，是篝火還是燎原的星火？
南都記者注意到，近期政策端和監(jiān)管側(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹，“滿足合理住房需求”的定調(diào)使市場(chǎng)信心得以逐步恢復(fù)，部分二、三線城市也頻繁發(fā)布例如降低首付比例、放松落戶政策等“松綁”信號(hào)。但在中國(guó)社科院金融研究所原金融發(fā)展室主任、研究員易憲容看來(lái)，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁是否能讓今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，存在著較大的不確定性。
而就市場(chǎng)回暖的情況來(lái)看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前市場(chǎng)活躍度不足，雖然信貸政策持續(xù)寬松，放款難已全面緩解，但受疫情影響疊加熱點(diǎn)城市對(duì)改善型住房的信貸政策依然嚴(yán)格，樓市整體熱度上升較為緩慢。
“四月回暖速度在上升，但預(yù)計(jì)要到5月以后才會(huì)有比較明顯的暖意。”多位業(yè)內(nèi)人士都表達(dá)了相同的觀點(diǎn)，二季度市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發(fā)力程度。
關(guān)鍵詞： 信貸政策 住房需求 中國(guó)社科院
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