近日，在羅湖區佳兆業新世界大廈購置公寓后、交由深圳市侶行家公寓管理有限公司（以下簡稱深圳侶行家）進行租賃管理的多位業主向南都記者反饋稱，自去年底以來，該公司多次拖延繳付合同規定的房屋租金收益，后續還單方面提出降低租金至原有一半或解約的要求，此前已經繳納了3萬多元裝修費用的業主們深感不滿。
對此，深圳侶行家相關工作人員回應稱，合同中的房屋租金并不符合“理性的市場平均水平”，因為開發商實際提供的經營補貼與此前承諾的相差較大，加上疫情影響，他們被迫選擇降租或解約。大廈開發商深圳佳兆業地產方面則表示，佳兆業并不在新世界大廈業主和深圳旅行家的合作合同內，佳兆業與深圳侶行家的合作目前也還在“推進和溝通中”、“暫時沒有進一步的結論”，目前不方便正面回應。
律師認為，開發商是否按約定向公寓代管公司支付補貼，不影響公寓代管公司向業主履行合同義務，但在不可抗力下雙方可就疫情期間的租金減免事宜友好協商。此外律師還指出，投資者應謹慎公寓類房屋投資中包租合同的租金虛高問題。
佳兆業曾發布推文，宣傳與深圳侶行家的合作。
業主拿到的宣傳單頁背面，列出了收益測算數據。
業主:
購買公寓后交由公寓管理公司代為租賃，宣傳單頁上稱收益每月超5000元
2020年10月初，深圳市民張女士（化名）花費130余萬元購買了羅湖區佳兆業新世界大廈的一處約26平米的公寓房。購房后佳兆業方面的銷售人員告訴她可以將房子交由深圳侶行家代為管理出租，每個月可以拿到4000多元的租金，“更方便、更省心”。
張女士稱，購房后她在佳兆業銷售中心現場便與深圳侶行家雙方簽訂了一份《房屋租賃合同》。她提供的這份合同顯示，雙方約定采用“保底租金+浮動分成”方式進行合作，租賃期限自2021年4月至2024年4月，房屋租金為每月4100元，此外張女士還可以按比例獲得營業收入分成。但張女士需要繳納3.3萬元的“軟裝費”，用于房屋的內部統一裝修。
在她提供的一份深圳侶行家宣傳單頁上記者看到，“固定收益+浮動分成”、“5星級酒店標準化管理”、“高端軟裝配套”是新世界大廈公寓管理項目的關鍵詞。在單頁背面的表格中列出了“固定收益+利潤分成”的測算數據，其中最小的17-19.9平方米公寓的固定房租為3900元，加上利潤分成的總收益達到5792元；而最大的42-47平方米公寓地固定房租為5000元，總收益為7232元。單頁底部提到軟裝標準為單間30000元/間，一房33800元/間，并列出了軟裝配置的清單，包括家具、電器、配飾和客房用品，但并未注明單價。
深圳佳兆業官方微信公眾號上發布的新世界大廈項目推文也提到了深圳侶行家的房屋托管服務。文章稱，“新世界大廈攜手國內知名公寓品牌運營商侶行家，為業主量身打造專業托管運營計劃”，“專業托管”、“切實保障房東收益”。
據張女士介紹，簽約時深圳侶行家方面曾向她說明，他們與開發商佳兆業方面有合作，后者每月會向他們提供2000元房屋租金補貼，房屋租金則由深圳侶行家統一支付給業主。
2021年5月，新世界大廈完成交房。在合同規定的用于深圳侶行家準備開業事項的3個月免租期后，200多名業主期待著如宣傳單頁中所寫的那樣，迎來這筆投資所創造的“無限可能”。
圖二：一業主簽訂的合同規定，房屋租金為4100元。
托管期間拖欠租金、后單方面提出房租減半或解約，業主質疑公司違約
在如期收到1、2個月合同規定的房租收益后，同樣在新世界大廈購置了公寓的李女士（化名）再沒有能按時收到過租金。據她稱，后續深圳侶行家向她繳付房租收益的時間總有延遲，差個“5、6天”。
李女士回憶，在2022年2月的租金一直未能到賬后，她再次催促深圳侶行家東門店的張經理，對方向她提供了兩個方案：將房租降原來的一半至或解除合同、李女士獲得兩個月租金標準的賠償，在雙方達成協議當天他就可以向公司申請支付她的2月份租金。
而在當初購房時，她曾被佳兆業的銷售人員告知，她所購買的31平米的公寓，在交由深圳侶行家托管租賃后，每月基礎的房租收益為4600元，加上分成“每個月拿到5000多不成問題”。
李女士稱，在溝通過程中深圳侶行家工作人員告訴她，當初開發商曾經承諾會向他們提供補貼、所以租金較高，如今佳兆業方面未能如約提供補貼，因此他們才要降低業主租金收益。
類似的說法張女士也曾經聽到過。據她稱，2021年底，深圳侶行家東門店的張經理電話聯系了她，以“公司經營不好”、“佳兆業承諾的2000元沒有補”為由要求她將房屋租金降至每月2100元，或者雙方解除合同、深圳旅行家按每月4100元的標準賠償她2個月租金。但她指出，合同中規定的違約條款賠償金額應該為3萬元。
對于降租或解約的原因，李女士和張女士并不認可，因為深圳侶行家與佳兆業方面的合作并不在他們的合同范圍內，不應該以此為由影響他們原本簽訂的合同執行。
3月29日，張女士告訴記者，目前已有部分業主同意解約并獲得2個月租金的賠償，但仍有不少業主認為深圳侶行家應當支付合同規定的違約金，同時妥善處理此前的3萬元軟裝費以及解約前的租金問題。因為目前雙方處于僵持階段，張女士表示已經有不少業主計劃通過法律途徑解決該問題。
管理公司:
開發商實際提供經營補貼與承諾相差較大，被迫讓租金收益“回歸理性”
根據公開信息，南都記者與深圳侶行家取得聯系，相關工作人員稱此事需向深圳侶行家東門店了解。深圳侶行家東門店的一位運營經理告訴記者，因為疫情影響，目前他們確實正在與業主協商降低租金的事宜，部分業主并不同意，目前仍在與業主進行協商。但這位經理也承認“換成是我作為業主，我感覺這個時候降低租金確實不合理”。
這位經理還表示，目前設定的租金“普遍高于市場價”，例如張女士那間20多平方米的公寓市場價應該在2000多元。至于為何簽約時價格高出市場價約1倍，他表示需要向簽約組的同事了解。
南都記者隨后與此前負責簽約事宜的工作人員取得了聯系，他正是前述業主口中的張經理。在向公司匯報后，張經理對記者提出的問題發來了官方回復內容。
深圳侶行家方面稱，此前的房屋租金收益是根據公司的項目經驗、物業位置、開發商品牌及物業稀缺性等方面確定的。在目前情況下，他們選擇和業主方“協商降租或者解約”屬于“無奈之舉”。
“這個十分具有競爭力的租金中有相當一部分的比例是開發商給予本公司的經營補貼。在開發商承諾給予我公司的經營補貼，僅有小部分在磕磕絆絆之后到位，且與簽約當時承諾的相差比較大。”深圳侶行家在回復中稱，此外疫情反復也對酒店經營造成影響，公司無力“墊付和硬扛”，選擇“讓收益回歸理性的市場平均水平”。
深圳侶行家表示，他們與佳兆業的合作在與業主的合同以外，屬于商業機密、不便披露，但仍在與佳兆業方面協調解決。
開發商:
與侶行家的合作尚在溝通，且并不在雙方的租房合同內
針對新世界大廈業主和深圳侶行家的說法，南都記者與深圳佳兆業地產方面取得聯系，相關工作人員回應稱，佳兆業并不在新世界大廈業主和深圳旅行家的合作合同內，佳兆業與深圳侶行家的合作目前也還在“推進和溝通中”、“暫時沒有進一步的結論”，目前不方便正面回應。
街道辦:
曾協調管理公司支付拖欠業主的90多萬元租金及物業費
南都記者從羅湖區東門街道辦事處了解到，今年2月，曾有10余名新世界大廈業主投訴深圳侶行家逾期支付2022年1月份租金，爭議金額90多萬元。東門街道辦稱，經協調，深圳侶行家付清拖欠業主的90多萬元租金及物業費等費用。關于租賃合同中的其他爭議事項，業主表示將與深圳侶行家再行協商溝通。
律師說法：
合法有效各方應按約定執行，不可抗力下雙方可協商減租
廣東中熙律師事務所律師譚海波認為，公寓代管公司與業主協商一致自愿簽訂保底租金的租賃合同，不違反法律法規的禁止性規定，合法有效，各方應按約定執行。“至于開發商是否按約定向公寓代管公司支付補貼，不影響公寓代管公司向業主履行合同義務。公寓代管公司以此為由要求減免租金，缺乏合同及法律依據。”
但他也指出，近期的疫情加劇了租賃市場的空置率和出租難度，屬于不可抗力，雙方可就疫情期間的租金減免事宜友好協商，積極響應政府號召、共克時艱。若不能達成協議，可按照租賃合同約定的爭議解決方式，提起訴訟或仲裁，由司法機關依法裁決。“實踐中可酌情減免部分租金，以實現實體公正。”
與此同時，他還就此事件中公寓出租價格超出市場平均水準的現象提出了自己的看法。“購房者應謹慎投資公寓類房屋，尤其要警惕包租合同的租金虛高問題，有可能是開發商為提高銷售業績而進行的營銷手段，一定要充分調研市場合理租金水平，謹慎決策。”他建議，購房者應提前評估代管公司的履約能力，以及可能產生的維權成本及損失。
責任編輯：Rex_07
